Dziedziczenie nieruchomości przez kilka osób jednocześnie to częsta sytuacja, która potrafi być źródłem napięć rodzinnych, a nawet długotrwałych konfliktów. Współwłasność mieszkania czy domu, która powstaje z mocy prawa, nie zawsze jest praktyczna – utrudnia sprzedaż, remont, a nawet zwykłe korzystanie z lokalu. Aby uniknąć problemów, spadkobiercy muszą dokonać podziału majątku, czyli działu spadku. To proces, który może przebiegać polubownie albo sądownie, a jego szczegóły zależą od woli uczestników i sytuacji prawnej nieruchomości.

Współwłasność spadkowa – co oznacza w praktyce?

Gdy po śmierci właściciela mieszkanie lub dom dziedziczy kilku spadkobierców, automatycznie powstaje współwłasność ułamkowa. Oznacza to, że każdemu z nich przypada określony udział procentowy w nieruchomości – np. dwójce dzieci po 1/2, a jeśli do spadku powołany jest również współmałżonek, to udziały mogą wynosić po 1/3. Do momentu przeprowadzenia działu spadku wszyscy współwłaściciele mają równe prawa do lokalu, ale też muszą wspólnie podejmować decyzje. Sprzedaż nieruchomości, jej wynajem czy większy remont wymagają zgody wszystkich.

Dlaczego podział majątku jest konieczny?

Współwłasność spadkowa nie jest trwałym rozwiązaniem. Choć przepisy pozwalają ją utrzymywać, w praktyce prowadzi ona do wielu trudności. Każdy spadkobierca ma prawo zażądać działu spadku w dowolnym momencie – to oznacza, że nie można nikogo zmusić do pozostania we współwłasności. Podział majątku porządkuje sytuację prawną, pozwala rozdzielić udziały i umożliwia każdemu spadkobiercy swobodne dysponowanie swoją częścią.

Sposoby podziału nieruchomości

Istnieje kilka rozwiązań, które mogą być zastosowane w zależności od sytuacji i możliwości finansowych spadkobierców:

• Podział fizyczny nieruchomości – w przypadku domów jednorodzinnych lub działek możliwe jest wydzielenie części odpowiadającej udziałowi każdego spadkobiercy. W praktyce jednak nie zawsze da się to przeprowadzić, zwłaszcza przy mieszkaniach w blokach.
• Przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych – najczęściej spotykane rozwiązanie. Osoba, która chce zatrzymać mieszkanie, przejmuje je w całości i musi wypłacić innym równowartość ich udziałów.
• Sprzedaż mieszkania i podział uzyskanych środków – gdy spadkobiercy nie są w stanie się porozumieć lub żaden nie ma środków na spłatę pozostałych, najrozsądniejszym wyjściem jest sprzedaż lokalu i podział pieniędzy proporcjonalnie do udziałów.

Dział spadku polubowny a sądowy

Podział majątku może odbyć się na dwa sposoby. Najprostszy to umowa między spadkobiercami zawarta w formie aktu notarialnego, jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość. Wymaga to jednak zgody wszystkich stron co do sposobu podziału. Gdy jej brakuje, konieczne jest wszczęcie postępowania sądowego. Wtedy sąd, po zasięgnięciu opinii biegłych, decyduje o tym, kto i w jakiej formie otrzyma nieruchomość. Choć rozwiązanie to porządkuje sytuację, bywa długotrwałe i kosztowne.

Najczęstsze konflikty między spadkobiercami

Podział mieszkania po rodzicach czy dziadkach często wywołuje emocje i spory. Jedni chcą sprzedać nieruchomość, inni wolą w niej mieszkać, a jeszcze inni oczekują spłaty. Konflikty rodzą się także wokół wysokości spłat – zdarza się, że wycena rzeczoznawcy jest kwestionowana, a strony nie zgadzają się co do wartości mieszkania. Nierzadko dochodzi do sytuacji, w której nieruchomość przez lata pozostaje we współwłasności, ponieważ spadkobiercy nie mogą dojść do porozumienia.

Koszty związane z działem spadku

Podział majątku wiąże się z kosztami, które zależą od wybranej ścieżki. U notariusza opłaty są uzależnione od wartości nieruchomości – im droższe mieszkanie, tym wyższa taksa notarialna. W sądzie opłata od wniosku o dział spadku wynosi 500 zł (lub 300 zł, jeśli dojdzie do zgodnego podziału). Do tego dochodzą koszty biegłego rzeczoznawcy, a czasem również prawników reprezentujących strony.

Podatek przy dziale spadku

Warto wiedzieć, że dział spadku między najbliższymi członkami rodziny nie powoduje konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn. Jeśli jednak wiąże się on z dopłatami czy spłatami, mogą pojawić się obowiązki podatkowe, które należy skonsultować z urzędem skarbowym.

Podział majątku po śmierci bliskich, zwłaszcza gdy w grę wchodzi mieszkanie lub dom, to proces wymagający czasu i często trudnych rozmów. Najważniejsze jest wypracowanie rozwiązania, które pozwoli uniknąć konfliktów i zabezpieczy interesy wszystkich stron. Niezależnie od tego, czy wybierze się drogę notarialną, czy sądową, dział spadku to konieczny krok, by zakończyć współwłasność i umożliwić każdemu spadkobiercy swobodne decydowanie o swojej części majątku.

Jeśli chcesz poznać więcej szczegółów o różnicach między dziedziczeniem ustawowym a testamentowym i o tym, jak wpływa to na współwłasność, zajrzyj na stronę: https://www.bank-nieruchomosci.pl/blog/Dziedziczenie-nieruchomosci-w-prawie-polskim-ustawowe-i-testamentowe

Materiał promocyjny.